УкрАгроКонсалт: Рынок земли начал движение к докризисным ценовым показателям

Журнал «АгроЭкперт» ноябрь 2009 года

Сергей Феофилов, к.э.н., Генеральный директор Аналитического центра «УкрАгроКонсалт»

 

УкрАгроКонсалт: Рынок земли начал движение к докризисным ценовым показателям
 

Общие тенденции

Третий квартал текущего года стал переломным для рынка земли в Украине. Цены на аренду сельскохозяйственной земли приостановили падение и даже начали увеличиваться. Это стало следствием постепенного возврата инвесторов в село, а также стабилизации экономики и финансовой системы страны в целом.

Пессимистические прогнозы о второй волне кризиса текущей осенью не оправдались. Поэтому потенциальные инвесторы, опасаясь стремительного восстановления цен, начали активно разыскивать подходящие объекты для вложений. 

Кроме того, восстановление цен на зерновые и маличные культуры повысили маржу аграрного производства, превратив его в одну  из наиболее привлекательных отраслей для инвестиций во время финансовой нестабильности.

Осенью 2009 г. нет больших проблем продать сельхозпредприятие с черноземами, за наиболее привлекательные из них состязаются даже несколько инвесторов. То есть рынок земли начал уверенное движение к докризисным ценовым и конкурентным показателям.

В последние месяцы отмечается спрос даже на земли не высокого качества, особенно в западных областях, где украинскими предприятиями активно интересуются фермеры из ЕС.


Ценовые тенденции

Активизация спроса на землю повлекла за собою рост цен. Наиболее существенно повысились цены на земли высокого качества. Средний уровень цен на черноземы повысился в течение третьего квартала 2009 г. на 50 USD и превысил уровень декабря 2008 года. Однако, данный уровень на 20% отстает от показателя докризисного уровня.

Наиболее высокие уровни цен фиксировались на поливные черноземы в степной зоне и наилучшие земли лесостепной. Уровень цен на вышеупомянутые земли увеличились на 25-30%, тогда как средняя цена по группе черноземов выросла на 20%.

Земли среднего качества возросли в цене в среднем на 28%, но они еще не достигли показателей декабря 2008 г. Аналогичная ситуация отмечается и с почвами низкого качества.

Арендная плата

Уровень арендной платы за землю в течение третьего квартала 2009 г. практически не изменился и остается близким к минимально возможному уровню 3-3,5% в год от расчетной цены на землю.

У арендаторов все еще нет мотивации к увеличению платы за пользование землей, поскольку конкуренция между арендаторами остается невысокой. И даже растущий спрос на землю в большинстве случаев обеспечивается высоким предложением.

Реальная арендная плата остается в пределах 1,5-2,5%. Арендаторы добиваются этого за счет выдачи арендной платы сельхозпродукцией по завышенным ценам. Как и ожидалось, к сожалению данная тенденция стала массовой в большинстве регионов страны.

В Таблице 1 отражена ценовая ситуация по состоянию на июнь 2009. Цены показывают стоимость корпоративных прав сельскохозяйственных  предприятий без учета стоимости активов, то есть стоимость переуступки прав землепользования при покупке хозяйств.

Условно УкрАгроКонсалт принимает, что эти цифры отображают цены на земли, арендованные на 10 лет, по формам договоров, утвержденным ГКЗР (Государственный комитет по земельным ресурсам) и не отягощенные какими-либо спорами или претензиями. 
 

Таблица 1. Стоимость переуступки прав аренды земли в Украине

Зона/Тип почв

Черноземы

всех видов

(Более 60 Баллов)

Каштановые, серые лесные и др.

(40-60 Баллов)

Дерново-подзолистые и др.

(менее 40 Баллов)

 

Полесье

220-300

120-200

120

 

Лесостепь

250-350

150-200

-

 

Степь (багар)

130-200

100-180

-

 

Степь (поливные)

250-370

180-250

-

 

Среднее (окт 09)

300

180

110

 

Среднее (июнь 09)

250

140

80

 

Среднее (март 09)

270

160

100

 

Среднее (дек.08)

270

190

120

 

Среднее (сент. 08)

370

290

210

 

Балл –средний балл плодородия почв


Более динамичный рост цен по отношению к стоимости почв отмечался на земли среднего и низкого качества. Возможно, это связано с тем, что эти почвы значительно быстрее дешевели на протяжении прошлого года. Поэтому начинают более стремительно восстанавливаться.

ПРОГНОЗ

Экономика Украины постепенно выходит из периода финансовой нестабильности, национальная валюта относительно стабилизировалась, сельское хозяйство остается единственной отраслью народного хозяйства, которая продолжает стабильно расти. Поэтому интерес инвесторов в первую очередь начал возобновляться по отношению к земле сельхозназначения. 

УкрАгроКонсалт прогнозирует, что в случае сохранения тенденций третьего квартала, цены на аренду украинской земли сельскохозяйственного назначения в ближайшие 6 месяцев достигнут  уровня сентября 2008 г.

Очевидным является факт активной подготовки большинства крупных землевладельцев к привлечению иностранного капитала через размещения акций на крупнейших мировых фондовых площадках.

Приток капитала даст возможность активно развиваться уже существующим агрохолдингам, в том числе и в сторону расширения земельных банков.

Безусловно, что уже в начале 2010 года целый ряд иностранных инвесторов будут искать возможности стать владельцами значительно подешевевших украинских черноземов. Поэтому, ожидается постепенное увеличение спроса на рынке, параллельно с восстановлением украинской и мировой экономик.
Отмеченные позитивные тенденции на рынке аренды земли могут быть замедлиться в случае торможения политических процессов на Украине.

Подведение итогов 2009 года по рынку земли и зерновых  УкрАгроКонсалт планирует провести на традиционной уже Седьмой  международной конференции «ЗЕРНО ПРИЧЕРНОМОРЬЯ 2010» 21-22 апреля 2010 г. в Киеве ( Отель "InterContinental").