Арендные отношения на селе нуждаются в реформировании

22.10.2013

Арендные отношения на селе остаются приоритетными. По данным исследования Проекта USAID «АгроИнвест», почти 80% собственников земельных паев сдают их в аренду. О том, как складываются арендные отношения в Украине, говорили участники  круглого стола «Перспективы арендного землепользования в АПК», который недавно состоялся в Киеве.

Каковы же эти перспективы? Судя по всему, и после открытия рынка земли арендные отношения не уйдут в прошлое. Об этом свидетельствует тот факт, что они развиты во многих других странах, где рынок земли работает давно и успешно. Например, в Великобритании на условиях аренды обрабатывается 40% всех сельхозугодий, в США – 50%, а в Германии – около 70%.

В Украине в аренде находится более 17 млн. гектаров. Почти половина из них, согласно данным народного депутата, члена Комитета Верховной Рады по вопросам аграрной политики и земельных отношений Григория Смитюха, принадлежит пенсионерам. А это говорит о социальной роли арендных отношений.

Несколько лет назад Кабинет Министров подыграл крестьянам, в том числе – пенсионного возраста. Своим постановлением от 11 октября 2011 года он увеличил оценочную стоимость земли. С 1 января 2012 года 1 гектар в Украине тянет на более чем 20 тыс. гривен.

Нормативная денежная оценка имеет большое значение. Чем она выше, тем больше денег начисляется собственникам земли в виде арендных платежей. Но это возможно лишь в том случае, если землесобственники подпишут с арендаторами новый договор об аренде земли, в котором учтут все новации упомянутого правительственного постановления.

Не осталась в долгу перед крестьянами и Верховная Рада: в 2008 году она подкорректировала закон «Об аренде земель». Теперь, в  соответствии с его новой редакцией, власть рекомендует устанавливать минимальный размер арендной платы на уровне 3% от нормативной денежной оценки земли.

Как показывают результаты упомянутого исследования Проекта USAID «АгроИнвест», рекомендованный властью минимальный размер арендной платы не устраивает большинство землесобственников: 22% опрошенных собственников паев назвали его несправедливо заниженным, а 44% - слишком малым.

Григорий Смитюх сказал, что среди народных депутатов есть немало желающих существенно повысить уровень арендной платы. Они готовы хоть сегодня поднять его до 10% и даже выше, но каждый раз наталкиваются на непонимание со стороны своих коллег по парламенту, которые, отдавая предпочтение экономическому прагматизму, выступают против желания решать социальные вопросы посредством аренды земли популистскими методами.

Такой радикализм, убежден Григорий Смитюх, непременно приведет к существенному удорожанию себестоимости сельскохозяйственной продукции, к потере нашими аграриями внешнего и внутреннего рынков. А это недопустимо для страны, которая все еще ощущает последствия недавнего экономического кризиса и где большинство населения вынуждено считать даже не гривны - копейки.    

Не трудно предугадать, как на такое резкое повышение уровня арендной платы отреагируют те, кто ее платит. Дело в том, что многих из них не устраивает даже нынешний размер арендных отчислений. Они считают его завышенным. Такого мнения придерживается 32% опрошенных Проектом USAID «АгроИнвест» арендаторов.

Ничего не остается, как искать компромисс между теми, кто владеет землей, и теми, кто ее обрабатывает. И зачастую они его находят. В последнее время нередки случаи, когда сторонам по взаимному согласию удается поднять уровень арендной платы до 5%, а иногда – до 5,5% от нормативной денежной оценки.

Такие показатели стали возможными благодаря высокой динамике развития отечественного АПК, которая наблюдается на протяжении нескольких последних лет. «Аграрный сектор поднимается, наращивает свое производство. Это положительно сказывается на арендных платежах», - сказал Григорий Смитюх.

Активность собственников земельных паев в решении арендных вопросов сможет сыграть немаловажную роль, но проблема состоит в том, что достаточной активности с их стороны не наблюдается. И это во многом объяснимо. Согласно информации, на которую во время круглого стола сослался координатор направления аграрной политики Проекта USAID «АгроИнвест» Александр Муляр, 42,4% собственников никогда не стояли на своей земле, а 32,3% даже не видели ее.

Другие участники мероприятия напомнили, что более 20% собственников земли либо успели поменять свои сельские адреса на городские, либо, будучи коренными горожанами, получили наделы в наследство. Поэтому от своей земли оказались на расстоянии, которое зачастую исчисляется десятками, а то и сотнями километров. И поэтому не интересуются ее судьбой.

Новые данные, приведенные Александром Муляром, заставили участников круглого стола реальнее оценить ситуацию, сложившуюся в земельной сфере. Согласно им, лишь 9,9% собственников земли знают о ее нормативной денежной оценке, а 20,5% - о рекомендованном властью минимальном размере арендной платы. Остальные все еще пребывают в неведении или «плавают» в этих вопросах.

Не всегда арендодателям удается найти общий язык с органами власти. Согласно исследованию Проекта USAID «АгроИнвест», почти у трети собственников паев (32,5%) возникают споры с ними. И зачастую эти непонимания касаются именно арендных отношений.

Как известно, в начале нынешнего года вступил в силу закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Его разработчики обещали, что теперь в Украине значительно упростятся процедуры государственной регистрации земельных наделов, находящихся в частной собственности, и арендных прав.

Увы, столь оптимистический прогноз не оправдался. Не подтвердились и опасения тех специалистов, которые утверждали, что новая регистрационная система в полную силу заработает не сразу, а через 3-4 месяца, в худшем случае – через полгода. Мол, ей понадобится время для того, чтобы все механизмы притерлись, апробировалась технология, а специалисты обогатились новым опытом.

На улице уже осень, а землесобственники и арендаторы до сих пор сталкиваются с тем, что зарегистрировать договора аренды – крайне сложная задача. На круглом столе отмечалось, что в отдельных районах еженедельно регистрируется не более 2-3 договоров, касающихся земельных отношений.

Государственная регистрационная служба стремится создать более комфортные условия для арендодателей и арендаторов. Она предложила им записываться в предварительную очередь на регистрацию арендных договоров. Но оказалось, что эта новация тоже не всех устроила, ведь такие очереди растянулись на очень длительное время. Представитель одного из агрохолдингов подтвердил это: по его словам, в отдельных районах Украины его сельхозпредприятие сможет зарегистрировать договора аренды, подписанные с собственниками паев, не ранее весны 2014 года. А до того времени они вынуждены использовать землю с нарушением действующего законодательства.

Такая ситуация приобретает массовый характер, и в этом состоит ее опасность.

Своего решения ждет и вопрос оплаты за аренду земли. В большинстве случаев с собственниками паев расплачиваются сельхозпродукцией или услугами. Например, вспашкой огородов, транспортировкой дров, угля и т. д.

Григорий Смитюх не сторонник натуроплаты. Его позиция – «нужно обязательно уйти от бартерной системы». Как правило, крестьянам предлагаются услуги и сельхозпродукция по завышенным ценам.

Но не все арендодатели разделяют это мнение. «Исследование показывает, что многих крестьян натуроплата устраивает», - подчеркнул заместитель руководителя Проекта USAID «АгроИнвест» Александр Калиберда. Поэтому не следует принимать поспешных решений в этом вопросе.

В последнее время украинская общественность активно обсуждает законопроект «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Большое внимание в нем уделяется и арендным отношениям. Впервые предлагается установить минимальный срок аренды земли в 15 лет.

Повышенный интерес к законопроекту неслучаен. К нему все еще остается немало замечаний, но не исключено, что уже в ближайшее время документ попадет на рассмотрение в Кабинет Министров. А оттуда ему прямая дорога в Верховную Раду.

 Госземагентство заинтересовано в ускоренном продвижении законопроекта. Оно является не только его разработчиком, но и доработчиком, а также инициатором общественного обсуждения.

В противовес законопроекту «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ныне разрабатываются новые. Один из них предлагает Украинская аграрная ассоциация. Во время круглого стола его презентовал аналитик этой организации Марьян Заблоцкий.

Законопроект Ассоциации не предполагает вводить ограничения на площади арендованных земель. «Потому что эти нормы всегда можно обойти», - подчеркнул Марьян Заблоцкий.

Минимальный срок арендных отношений предлагается установить на уровне 12 лет, а натуроплату заменить денежными выплатами. Но вот вопрос – каким предложениям отдадут предпочтение народные депутаты?

В любом случае, отмечалось на круглом столе, арендные отношения требуют своего реформирования. Потому что в этой сфере накопилось слишком много вопросов, которые требуют решения.