Емфітевзис VS Оренда

27.07.2016

У зв’язку з дією мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення та неможливістю їх використання в якості об’єктів застави – інвестування в с/г угіддя та ефективне використання таких земель на даний час в Україні обмежено.

На сьогодні основною проблемою аграріїв є нестача обігових коштів і дорогі кредити. Низька ліквідність об’єктів застави, що використовується агропромисловими підприємствами при одержанні кредитів: майбутній врожай, корпоративні права, сільськогосподарська техніка, у поєднанні з обмеженістю власних коштів, призводить до того, що відсотки за користування кредитами є завищеними. Здешевлення можливе лише тоді, коли с/г земля стане оборотним активом і банки зможуть взяти її в заставу. Однак дія мораторію гальмує розвиток малого та середнього бізнесу. Тому дедалі актуальнішим стає пошук альтернативних інструментів користування землями с/г призначення.

Разом з тим, вітчизняне законодавство містить правовий інститут, який представляє собою щось середнє між орендою та власністю, – довгострокове відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб – емфітевзис.

Право емфітевзису має суттєвий потенціал для вирішення питання щодо заборони відчуження с/г земель і використання його в якості предмета застави. Експертна оцінка вартості права емфітевзиса строком близько 33-х років дорівнює оцінці права власності. Тому у разі широкого введення емфітевзису у господарську практику, суб’єкти господарювання аграрного сектору одержать потужний інструмент для кредитування.

Варто зазначити, що використання цього інструменту поступово стає популярнішим оскільки є більш вигідним у порівнянні з орендою та надає гнучкість в узгодженні істотних умов користування земельною ділянкою на відміну від договорів оренди, які законодавчо є достатньо зарегульованими.

Для тих власників земель сільськогосподарського призначення, яким терміново потрібні кошти – наприклад, людина опинилася в критичній ситуації, їй потрібно лікуватися, і єдиним її активом є земля, яку в умовах дії мораторію продати не можливо. За договором оренди людина буде отримувати кошти частинами, а за договором емфітевзису – відразу значну суму. Крім того, в емфітевзисі, на відміну від оренди, існує таке поняття, як лаудемія, коли власник має право на одержання відсотків від вартості права користування у разі його продажу.

Відповідно до інформації, наданої Держгеокадастром України та Міністерством юстиції – динаміка розвитку таких прав в Україні є позитивною: у період з 2011 по 2013 рік зареєстровано – близько 2,5 тис прав емфітевзису, за 2015 рік – більше 8 тис прав емфітевзису. Також існує практика подальшого перепродажу права емфітевзису (за 2015 рік більше 200 випадків).

Джерело: Держгеокадастр України

Кількість зареєстрованих прав емфітевзису, включаючи перепродаж, 2011- 1КВ 2016 рр.

Джерело: Міністерство юстиції

У чому суть? Право користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису виникає на підставі договору про встановлення емфітевзису, який укладається між власником земельної ділянки та землекористувачем (емфітевтом). За даним договором власник за плату або на безоплатній основі передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи на неї право власності, а емфітевт отримує тільки право на користування цією земельною ділянкою із ширшим колом дій: правом на продаж права користування земельною ділянкою іншій особі шляхом укладення з нею договору купівлі-продажу; міни; дарування та спадкування. Крім того, перевага користування – можливість вільного обороту права емфітевзису і його можливість виступати предметом застави.

Як це працює? За результатами земельних торгів, для земель державної та комунальної форм власності, що проводяться у формі аукціону – укладається договір між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою. Останньою набувається право:

1. користування такою ділянкою на умовах емфітевзису. Наприклад протягом невизначеного строку, за певну плату, вирощувати с/г продукцію на чужій ділянці;

2. відчуження земель приватної форми власності шляхом передачі емфітевтом іншій особі всіх зазначених правомочностей. Мова йде не про передачу права власності на земельну ділянку, а виключно про відчуження права користування ним.

Згідно чинного законодавства між емфітевзисом і орендою є ряд відмінностей: у цільовому призначенні земельних ділянок, строках та платою за користування, можливістю передачі третім особам, застави, відчуження, спадкування.

Основні відмінності між емфітевзисом та орендою (за чинним законодавством):

Якщо говорити про переваги емфітевзису у порівняні з орендою, перш за все – це незарегульованість процедур виникнення, переходу, виконання та припинення права емфітевзису і можливість сторін договору визначати ці процедури у договірному порядку. Крім того, можливість використовувати емфітевзис як заставу для кредитних ресурсів.

Хоч поняття і право емфітевзиса – не нове, воно відоме ще з моменту прийняття Земельного кодексу, де механізм його використання прописано доволі коротко, і має ряд переваг в порівнянні з орендними відносинами, але з 2004 року зазначене право у господарській діяльності широко не застосовується, через недосконалість правового регулювання.

Мова йде про невизначеність процедури звернення стягнення на право емфітевзису як предмета застави; заборону на відчуження права емфітевзису щодо земель державної та комунальної форм власності; відсутність у землекористувача (емфітевта) права передати земельну ділянку у тимчасове користування іншій особі, в той час, коли в орендних відносинах успішно застосовується право суборенди.

Поряд із вищеперерахованими факторами присутні положення, які негативно відображаються на правовому становищі власника земельної ділянки – відсутність встановленого на законодавчому рівні максимального строку користування земельною ділянкою на праві емфітевзису. Справа в тім, що укладання договору на невизначений строк (на 100 чи більше років) перекладає значну частину відповідальності за виконання такого договору з власника земельної ділянки на спадкоємців такого права і розтягує вказані відносини на декілька поколінь. Такий стан справ, по суті, позбавляє власників користуватись земельними ділянками протягом тривалого часу, а отже, – провокує подальші конфлікти між сторонами договору, і взагалі, є процесом з важко прогнозованими наслідками.

Не дуже вдало визначений у Земельному кодексі також порядок реалізації права емфітевзису на землях державної та комунальної форм власності на земельних торгах. За аналогією з укладенням договорів оренди землі, предметом торгу є не вартість права користування земельною ділянкою, а ставка річної плати за користування нею. Це обмежує розмір коштів, які можуть надійти до бюджету за результатами аукціону.

З метою вирішення вищеперерахованих питань та використання зазначеного права для збільшення кредитних ресурсів аграрного сектору економіки та вдосконалення правового регулювання відносин, пов’язаних із правом емфітевзису групою інших народних депутатів України, в тому числі за моїм співавторством, було зареєстровано проект закону №4010а «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)».

Законопроект визначає правовий механізм звернення стягнення на право емфітевзису; дозволяє продаж права емфітевзису на землях державної та комунальної форм власності, якщо таке право набуто на аукціоні; встановлює правила проведення земельних торгів з набуття права емфітевзису, за яким предметом торгу буде вартість такого права та визначено граничний термін права емфітевзису на землі всіх форм власності – 50 років; надає землекористувачу (емфітевту) права передавати земельну ділянку в оренду, залишаючись при цьому відповідальним перед власником земельної ділянки за виконання своїх зобов’язань за договором емфітевзису.

Отже, в умовах дії мораторію, емфітевзис може виступати в ролі інструменту для інвестування в аграрний сектор економіки та кредитування сільськогосподарських товаровиробників, а також дозволить отримати вартість земельної ділянки без її фактичного продажу і сформувати в Україні «обіг земель» без соціальних потрясінь.