Если у вас нет земли, ее вам и не потерять: думайте сами, решайте сами

15.06.2016

Моргун Алексей Андреевич – Финансовый Аналитик компании «УкрАгроКонсалт»

Слова песни неплохо характеризуют процессы, которые происходят вокруг земельного рынка Украины, а точнее его отсутствия. Старой песней для многих прозвучало одно из условий Международного валютного фонда - обеспечить свободную продажу земель сельскохозяйственного назначения. Хотя продажа земель пока не играет роли в предоставлении очередного транша Украине, вполне возможно, что следующий транш без данной реформы Украина получить уже не сможет.

Кроме условий МВФ, противоречивые и разнонаправленные действия нескольких групп операторов рынка серьезно воздействуют на ход реформы земельного рынка.

Фермеры не доверяют правительству и банкам, а потому хотят оставить «все, как есть». Аграрные холдинги привыкли работать на условиях аренды, во многих случаях довольно дешевой и выгодной, но не прочь получить дополнительные инструменты привлечения капитала.  Заинтересованными в открытии рынка земли могут быть банки и другие крупные финансовые игроки.

Потенциал рынка земли на Украине может быть раскрыт на примере анализа предложения и спроса. Эксперты отмечают, что все большая доля физических лиц-владельцев земельных паев намерены продать свои гектары. Частично, данная тенденция обусловлена дефицитом денег у населения на фоне экономического застоя. Предложение земли из государственного запаса значительно сократилось, а потому давление со стороны государства против отмены моратория ослабевает.

Очевидно, что спрос и высокая ликвидность на рынке земли -  критически важны для становления самого рынка. При фактическом отсутствии надежных источников финансирования аграрного производства (кроме собственных денег фермеров), продажа земли будет означать возможность ее оценки, что, по предположениям, немедленно расширит  привлечение кредитов под ее залог.

Рост кредитования аграрного производства под залог земли будет обусловлен, прежде всего, спросом на земельные участки на вторичном рынке. Банки расширят кредитование только при высокой ликвидности заложенной земли. Они не намерены превратиться в крупнейших землевладельцев, их бизнес - делать деньги из денег, а не управлять аграрными предприятиями.  Вероятность превращения  высока при массовых нарушениях условий кредитования против залога участков.

Спрос на землю может быть генерирован агрохолдингами и просто большими землевладельцами при истечении срока арендных договоров и необходимости выкупа земель. В развитых экономиках данная проблема решается через получение дешевого кредита на покупку земли. Аграрное производство указанных стран в настоящее время приносит гораздо большую прибыль, чем размещение денег на банковских депозитах при отрицательных ставках. Однако в условиях Украины платёжеспособность холдингов  вызывает большие сомнения.

Отмена моратория, конечно, будет иметь положительные и отрицательные стороны. Первым плюсом является рост прозрачности рынка, то есть возможность справедливой оценки земли. На втором месте – потенциал привлечения заемных средств малым и средним бизнесом, которые до этого не имели такой возможности. Однако не все малые и средние компании смогут воспользоваться землей для получения новых источников финансирования.

Третье преимущество – это рост требований к эффективному использованию основного ресурса  -  земли. Управление большим земельным банком не будет сопровождаться необходимостью заключения сотен договоров аренды.

Отрицательные стороны в основном связаны с возможностью злоупотреблений при продаже земель. В первую очередь, это нецелевое использование земли  сельскохозяйственного назначения после их массовой скупки. Имеется также  потенциал скупки земель крупными компаниями - национальными (маловероятно) или транснациональными (вероятность выше). По представлениям фермеров, отрицательные последствия включают высокие риски потери земли как основного актива-гаранта возврата кредита при залоговых операциях. В итоге, могут повыситься риски уменьшения конкурентоспособности  малого и среднего бизнеса по сравнению с крупными игроками.

Все указанные риски основаны фактически на недоверии к возможности государства эффективно регулировать и  управлять рынком земли. В правительстве называют несколько механизмов  минимизации рисков, связанных с введением рынка земли в рамках внедрения переходного периода (3-5 лет):

•    ограничение максимальных площадей участков в руках одного владельца;
•    преимущества для владельцев, в том числе преимущественное право покупки у родственников;
•    ограничения на покупку земельных участков иностранцами.

Правительство крайне осторожно подходит к отмене моратория на продажу земли. Об этом говорит озвученная возможность введения института продажи прав аренды земли с потенциальным формированием вторичного финансового рынка. Это позволит открыть дополнительные инструменты в плане привлечения капитала при минимальных затратах для аграрных предприятий любого размера.

В то же время для правительства рынок земли представляет собой огромный ресурс для косвенного  обеспечения государственных долгов.  Это значительно укрепит позиции Украины на мировых финансовых рынках, однако, лишь в краткосрочном периоде. Долгосрочная стратегия требует не столько одношаговых действий, сколько качественного изменения экономической модели  украинской экономики, поиска точек роста и трезвой оценки источников выплаты долгов.

Подробнее о консалтинговых услугах, предоставляемых УАК, можно узнать по ссылке

 

 

УкрАгроКонсалт