Опыт соседей: какая земельная реформа нужна Украине?

29.04.2015

Украина стала рекордсменом по продолжительности, сложности и нерезультативности проведения земельной реформы. Уже 13 лет дискуссии на тему создания рынка землине прекращаются. Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения действует в Украине с 2002 года. Владельцы крупного агробизнеса, большинство экономистов считают, что свободная продажа земель Украине необходима, ряд общественных организаций и чиновники были против: основной аргумент - капиталисты за бесценок скупят крестьянскую собственность.

Несмотря на запрет продажи земель, теневой рынок земли существует, и тот, кто очень хочет, находит непрозрачные пути отчуждения земли и изменения собственности через недобросовестных нотариусов и госрегистраторов. Сейчас вопрос создания цивилизованного рынка земли опять становится актуальным. В последнее время этому вопросу вновь стали уделять много внимания - ведь мораторий заканчивается 31 декабря 2015-го. 

Хотя во многих странах - России, Молдове, Грузии, Литве, Венгрии - земельная реформа все еще продолжается, но ни в одном государстве не было такой неопределенности, как в Украине. В каждой из этих стран частная собственность и рынок земли были сформированы с определенной целью - либо обеспечить высокий уровень сельскохозяйственного производства, либо разработать механизм социальной защиты сельского населения. Добиться одновременно и первого, и второго почти невозможно. 

Эксперты исследовательского центра Сase-Ukraine проанализировали модели земельной реформы в соседних с Украиной странах. Это упрощает выбор руководителям страны - можно выбрать лучшую практику.

Россия

Поле 1h.jpg

Время проведения реформы: 1990-2003 годы

Регламентирующие документы: Земельный кодекс, законы "О разделе госсобственности на землю" и "Об обороте земель сельхозназначения".

Эффективность реформы: стимулов и инструментов для передачи земель в активный экономический оборот нет.

Особенности использования земель в России:

• специальная процедура изменения целевого назначения сельхозугодий во избежание махинаций;  
• ограничений размера общей площади земель в собственности для недопустимости развития латифундий нет. Площадь арендуемых земель не ограничивается, но срок аренды составляет не более 49 лет; 
• приоритетное право на покупку земли заинтересованными субъектами хозяйствования на ней для поддержания рыночных цен; 
• ограничение на продажу земли иностранцам и лицам без гражданства; 
• выделение земель согласно нормам Земельного кодекса и по решению местных советов. 

      Несмотря на законодательную завершенность реформы, функционирование рынка неэффективно. 85-90% земель находится в публичной собственности и передается владельцам сквозь ширму бюрократических процедур.

      Проблемы с реализацией прав собственности на землю продолжаются. Очень часто местные власти и фермеры по-разному интерпретируют законодательные нормы. Например, для разбивки больших земельных наделов необходимо согласие всех членов коллектива. Районные органы регистрации часто замедляют процесс из корыстных соображений. 

      <a href="http://liga.net/">Источник</a>

      Молдова

      Поле 2h.jpg

      Время проведения реформы: 1991-1998 годы

      Регламентирующие документы и ведомства: закон "О нормативной оценке покупки-продажи земли", Национальное агентство земельных отношений и кадастра.

      Эффективность реформы: из 1,7 млн га только 40 тыс. га принадлежат государству, земельный фонд раздробленный, лучшие земли оказались в руках местных чиновников и бизнесменов.

      Особенности использования земель в Молдове:

      • свободные отношения купли-продажи по договоренности или через нотариально заверенные договоры; 
      • понятие нормативной цены введено на законодательном уровне согласно кадастровым характеристикам и оценкам территориальных органов; 
      • ограничений по количеству земли в собственности нет; 
      • действует запрет на отчуждение земли иностранцам, но лица, имеющие двойное гражданство, быть собственниками земли могут. Сейчас обсуждается возможность легализации доступа к земле иностранцам. 

        Легитимность земельного рынка Молдовы не создает основы для его гармоничной и эффективной работы. Цена на землю колеблется от 4 до 40 тыс. леев. Из-за урбанистических миграционных процессов вымирает село. Использование земель как коммерческого механизма привело к тому, что почвы истощены. Следующим этапом земельной реформы в Молдове будет разработка госпрограммы консолидации земель сельхозназначения небольших фермеров в более крупные структуры.


        <a href="http://liga.net/">Источник</a>

        Грузия

        поле 3h.jpg

        Время проведения: 1992-1999 годы

        Регламентирующие документы и ведомства: закон "О госсобственности".

        Эффективность реформы: более 930 000 га земель приватизированы, государством созданы адекватные механизмы для регистрации собственности и пользования наделами, а также формальные предпосылки для работы рынка земли.

        Особенности использования земель в Грузии:

        • продажа осуществляется по договоренности, договору купли-продажи или посредством аукциона; 
        • пашня, находящаяся в госсобственности, отдана в долгосрочную аренду на 49 лет по стоимости земельного налога; 
        • простая процедура регистрации земель - подается в местные органы самоуправления заявление, свидетельство о приватизации земель и план земучастка; 
        • установлена минимальная цена продажи земли $40 за 1 га (средняя стоимость 1 га составляет $400-700); 
        • ограничений по площади продаваемых земель нет; 
        • право владения землей иностранцами обсуждается, сейчас нерезиденты могут только унаследовать участок или получить вместе с купленным домом. 

          Процесс передачи прав собственности урегулирован хорошо, злоупотребления минимизированы. Реформа способствует развитию фермерства. Из-за выгодных условий аренды, неравномерного спроса на землю рынок находится на стадии развития.


          <a href="http://liga.net/">Источник</a>

          Латвия

          поле 4h.jpg

          Время проведения: 1991-1997 годы

          Регламентирующие документы и ведомства: законы "О земельной реформе", "О договорах с земельной собственностью".

          Эффективность реформы: земельная реформа была проведена с целью денационализации наделов, недействительными были признаны все операции с лета 1940 года.

          Особенности использования земель в Латвии:

          • покупать и продавать земли могут граждане Латвии, государство, предприятия с латвийской регистрацией, то есть иностранцы (ими за последние годы выкуплено около 16 тыс. га), религиозные организации, зарегистрированные в стране до лета 1940 года; 
          • все операции передачи прав на землю согласовываются с местными регистрационными органами и фиксируются в земкадастре; 
          • ограничений по размеру продаваемых земель нет; 
          • цена на участок не может быть ниже его кадастровой оценки, средняя цена 1 га земли колеблется от 800 до 2000 евро. 

            Несмотря на то что Латвия не является аграрным государством, рынок земли здесь эффективно функционирует. При этом из 25 самых крупных компаний-латифундистов латвийцам принадлежит только 10. Крупнейший землевладелец в стране - шведская компания Bergvik Skog, ей принадлежит около 60 тыс. га.

            Литва

            поле 5h.jpg

            Время проведения: 1991-2013 годы

            Регламентирующие документы и ведомства: законы "О земельной реформе", "О земле", "О кадастре недвижимого имущества", "О покупке земучастков сельхозназначения", "О налоге на земли сельхозназначения".

            Эффективность реформы: основными хозяйствующими субъектами являются небольшие фермерские хозяйства.

            Особенности использования земель в Литве:

            • ограничение на покупку земли для физлиц - 300 га, юрлиц - 2000 га; 
            • права резидентов и нерезидентов одинаковы; 
            • платится налог на земли сельхозназначения, размер которого зависит от объемов сельхозпроизводства, прибыли. 

              Ситуацию в стране сложно назвать успешной. Бюрократия и появление новых игроков на рынке, которые вытеснили более слабых участников, привели к тому, что формирование прав собственности, рыночных отношений в земельной сфере продолжается.

              Самая большая проблема в Литве - отсутствие спроса на агропродукцию. Тренд нежелания заниматься фермерством, противостояние местных и иностранцев, отсутствие стабильности и высокие риски никак не стимулируют отрасль.

              Эстония

              поле 6h.jpg

              Время проведения: продолжается с 1990 года

              Эффективность реформы: передача земель частным собственникам продолжается, многие договоры зависли из-за несогласования местными властями.

              Особенности использования земель в Эстонии:

              • предпочтение отдается аренде земли перед ее продажей; 
              • иностранцы (граждане стран ЕС) могут принимать участие в операциях покупки-продажи земель при условии использования ее в сельхозцелях не менее чем в течение 5 лет; 
              • для граждан стран, не входящих в ЕС, разрешено использование не более 10 га земель, мелкие участки продаются свободно вне зависимости от гражданства; 
              • ограничений по размеру площади угодий нет. 

                Из-за неполной приватизации и неопределенности аренда земли становится все более популярной. Государство контролирует использование арендованных земель, иностранцам принадлежит сейчас около 5% земучастков. Кроме того, после вступления в ЕС местные сельхозпроизводители получают адресные дотации в зависимости от размера участков. При этом информация об использовании земель находится в публичном доступе.

                Польша

                Поле 7h.jpg

                 

                Время проведения: 1990-2004 годы

                Эффективность реформы: рынок функционирует и является инвестиционно привлекательным. В среднем ежегодно покупается и продается 300-400 тыс. га сельхозугодий. Цены на землю достигают $1500 за га.

                Принципы использования земель в Польше:

                • госземли площадью до 500 га продаются через Агенство сельхознедвижимости; 
                • большинство договоров регистрируются для покупок не более 100 га; 
                • действует мораторий на продажу земли иностранцам; 
                • аренда не распространена (около 2% фермеров работают на арендованных площадях), поскольку действует налог на землю; 
                • частный фермер должен владеть или арендовать не более чем 300 га угодий, иметь профильное образование и управлять фермой лично. 

                  Рынок активно и эффективно работает. Это способствует развитию фермерства в стране - уже сейчас около 2 млн га обрабатывают частники, в собственности которых от 100 до 400 га земли. 

                  Венгрия

                  поле 8.jpg

                  Время проведения: с 1989-го по сегодняшний день

                  Эффективность реформы: многие фермеры выставили землю для аренды из-за невозможности эффективного ведения хозяйства. Действует система поддержки фермерства на 5 лет, и аренда стала частью субсидий, поэтому стало выгоднее пользоваться землей, чем владеть ею.

                  Принципы использования земель в Венгрии:

                  • более половины земель находятся в аренде; 
                  • фермеры зачастую объединяются и работают как фермерские хозяйства; 
                  • государство активно регулирует земельные отношения - Земельный банк и Земельный фонд кредитуют и выкупают наделы у селян; 
                  • приоритетное право покупки земель - у лиц, заинтересованных в сельхоздеятельности; 
                  • действует мораторий на передачу земель иностранцам; 
                  • в одних руках может быть сосредоточено не более 300 га. 

                    Земли Венгрии находятся в обороте, но рынок сложно назвать открытым и свободным из-за активного вмешательства государства. Ценовая ситуация нестабильна из-за спекулятивных явлений. Отказываются венгры от сельхозземель в случае нежелания работать в агробизнесе.

                     

                    ЛIГАБiзнесIнформ

                    <a href="http://liga.net/">Источник</a>