Рынок сельхозземель: сколько стоит земля и почему нужно снимать мораторий

18.04.2016

Cтоимость аренды земли с/х назначения в Украине более чем в 10 раз ниже, чем могла бы быть. От возможности продажи земли выиграли бы не только желающие продать свою землю, но и те, кто сохранил бы собственность

В Украине распространенным является взгляд, что фермеры платят слишком низкую арендную плату владельцам земельных участков сельскохозяйственного назначения. Такой вывод преимущественно является следствием сравнения арендных ставок в Украине и других (соседних) странах. Более того, на такой взгляд влияет хорошо известный факт плодородия украинских черноземов. Ожидается, что стоимость земли должна отвечать ее качеству. Сравнение с другими странами, однако, не учитывает нынешних экономическим условий в секторе и стране. Мы показываем, что нынешняя стоимость аренды земель с/х назначения действительно более чем в 10 раз ниже, чем могла быть, если бы рынки земли и других факторов производства в Украине не имели значительных искривлений. К таким недостаткам принадлежат, например: мораторий на продажу земли с/х назначения, фрагментированная собственность земли и плохой доступ к капиталу.

Восприятие стоимости аренды сельскохозяйственной земли в Украине

Главным фактором, который определяет размер арендных ставок во всем мире, является прибыльность сельского хозяйства. Другими словами, арендные ставки следуют за прибылями фермеров. Учитывая то, что результаты фермеров на протяжении последнего десятилетия были относительно неплохими, ожидается, что арендные ставки земли с/х назначения будут расти. Они и в самом деле растут. Но этот рост вызван в основном повышением нормативной стоимости земли и повышением конкуренции между производителями за землю.

К сожалению, пока что дискуссия о том, какими могли бы быть арендные ставки в Украине при отсутствии ограничений продажи земли, заканчивается высказыванием субъективных взглядов и спекуляциями, а не фактами. Используя упрощенную экономическую модель и доступные данные мы показываем, что 1) нынешние арендные ставки не соответствуют экономической отдаче (ренте) земли с/х назначения и 2) насколько нынешние арендные ставки в Украине могли бы вырасти при условии устранения разных препятствий и искривлений рынков.

Упрощенная экономическая модель

Опираясь на работы Ferguson et.al (2006) и Ciaian and Swinnen (2010), Nivievskyi, Nizalov and Kubakh (2016) показывает, что учитывая ограничения на рынке кредитов, предельная отдача земли превышает предельные издержки, связанных с ней. Возникает вопрос, насколько значительной является эта разница?

Чтобы ответить на этот вопрос, мы используем параметры функции производства в растениеводстве Украины из статьи Deininger et al (2013). Использовав данные на уровне отдельных хозяйств, они обнаружили, что в среднем 35% выпуска в растениеводстве генерируется землей, а остальные — такими факторами, как удобрения, труд, горючее и тому подобное. Средний выпуск на один гектар в Украине равнялся приблизительно 1300 дол. США в 2014 году, значит экономическая отдача земли (экономическая рента) равняется около 455 долл. США/га. Эта экономическая рента распределяется между владельцем земли (в виде арендной платы), пользователем земли (прибыль) и государством (земельный налог или единый налог). Если бы рынки факторов производства работали нормально, стоимость аренды достигала бы 455 долл./га, но теперь она равна лишь 37 долл./га, что в 11 раз ниже потенциального размера.

Реальное распределение экономической отдачи от земли с/г назначения зависит от переговорной позиции владельцев земли по сравнению с арендаторами, кредитных и других ограничений на рынках факторов производства и наличия альтернатив трудоустройства для владельцев земли. В Украине комбинация этих факторов порождает три возможных случая:

Земля обрабатывается владельцами земли. Согласно нашим расчетам на основе данных Госгеокадастра, около 29% используемой сельскохозяйственной земли обрабатывается владельцами. В этом случае львиная доля экономической ренты принадлежит владельцу, а маленькая часть передается государству в виде земельного или единого налога. Однако в Украине число ферм, которые работают на собственной земле, достаточно небольшое, потому что владельцам не хватает доступа к капиталу, способности обрабатывать землю (около 50% владельцев — пожилые люди) или они трудоустроены в других секторах экономики. Кроме того, максимально возможный размер участка на семью достаточно небольшой, а поэтому невозможно воспользоваться экономией масштаба.

Земля в частной собственности обрабатывается коммерческими хозяйствами. Около 60% с/х земель в частной собственности арендуется коммерческими хозяйствами. Со средней арендной платой на уровне 37 долл./га в 2015 году (данные Госгеокадастра) производители удерживают оставшуюся часть экономической ренты в качестве прибыли и платят налог в виде земельного или единого налога. Относительно низкую арендную плату владельцам можно в некоторой степени объяснить сравнительно слабой переговорной позицией владельцев земли, поскольку собственность на землю очень раздроблена и многие владельцы не имеют возможности самим ее обрабатывать. Еще одна причина низких арендных ставок связана с высокими расходами на составление арендных контрактов и со слабой защитой прав пользователей земли.

Земля в государственной и коммунальной собственности арендуется коммерческими хозяйствами.Почти 9% земли с/х назначения обрабатывается пользователями, которые арендуют эту землю в государственных или местных органах власти. Еще 2% передано в постоянное пользование. Средняя арендная плата в 2015 году составляла около 64 долл. США (Госгеокадастр), что превышает размер платы за аренду земли в частной собственности. Основной причиной этой разницы является то, что земельные участки более крупные и арендуются на длительный период времени. Однако этот уровень арендной платы также может быть выше, если земля арендуется в конкурентный и прозрачный способ (например, на аукционе).

Таким образом, мы показали, что стоимость аренды земли с/х назначения в Украине более чем в 10 раз ниже, чем могла бы быть, если бы были устранены искривления на рынках земли и других факторов производства. К таким искривлениям принадлежат плохой доступ к капиталу, мораторий на продажу земли, фрагментированная земельная собственность и тому подобное. Очевидный вывод заключается в том, что от возможности продажи земли выиграли бы не только желающие продать свою землю, но и те, кто сохранил бы собственность. Более важным является то, что передача земли более эффективным пользователям повысит производительность хозяйств и повысит экономическую отдачу земли, поскольку неэффективные владельцы и пользователи земли покинут сектор. Чтобы реализовать эти возможности, стране нужно запустить работу рынка купли-продажи земли с/х назначения и улучшить доступ агропроизводителей к капиталу.



Дело